원룸 하나 놓고 있는데 세금 신고 대상일까요

부모님께 물려받은 원룸이 하나 있거나, 이사 가면서 살던 집을 세놓은 직장인이 꽤 됩니다.

그런데 5월이 되면 헷갈립니다. 이거 신고해야 하나?

집이 몇 채인지부터 셉니다

주택 수를 부부 합산으로 셉니다. 본인 명의로 하나, 배우자 명의로 하나면 2주택입니다.

살던 집 한 채를 세놓고 전세로 옮겨 산다면 1주택입니다. 기준시가가 12억을 넘지 않으면 신고할 게 없어요.

문제는 집이 두 채가 되는 순간입니다. 그때부터 월세 수입 전부가 과세 대상입니다.

3주택 이상이면 전세보증금에도 세금이 매겨집니다. 실제로 받은 돈이 아니라 “그 돈을 굴렸으면 이만큼 벌었을 것”이라고 계산한 금액이에요. 간주임대료라고 합니다.

부부 합산 보증금에서 **3억원을 뺀 금액의 60%**에 정기예금 이자율을 곱해서 구합니다.

전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년까지 이 계산에서 빠집니다.

2026년부터는 2주택자도 걸릴 수 있습니다. 기준시가 12억을 넘는 고가주택 2채를 가지고 있고 전세보증금 합계가 12억을 넘으면 간주임대료 대상이 됩니다.

임대 수입이 연 2천만원 이하라면 두 가지 중에 고를 수 있습니다.

직장인은 이미 근로소득이 있어서 합치면 세율이 뛰어오릅니다. 그래서 대부분 분리과세가 유리합니다.

수입에서 두 가지를 빼고 14%를 곱합니다.

(수입금액 − 필요경비 − 기본공제) × 14%

여기가 이 글의 핵심입니다. 임대사업자로 등록했느냐에 따라 두 숫자가 달라집니다.

항목	등록	미등록
필요경비율	60%	50%
기본공제	400만원	200만원

연 월세 수입이 1,500만원인 경우로 계산해 보겠습니다.

54만원 차이입니다. 같은 월세를 받는데 등록만으로 세금이 3분의 1로 줄어요.

다만 기본공제는 임대소득을 뺀 나머지 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받습니다. 연봉이 어느 정도 되는 직장인은 이 공제를 못 받는 경우가 많으니 본인 상황을 확인하세요.

세금만 보면 등록이 유리한데, 등록하면 따라오는 의무가 있습니다.

몇 년 안에 팔 생각이라면 등록이 오히려 발목을 잡습니다. 세금 몇십만원 아끼려다 수천만원짜리 매각 시점을 놓칠 수 있어요.

장기 보유할 생각이 확실할 때만 등록을 검토하시는 게 맞습니다.

주택임대소득도 종합소득세 신고 대상입니다. 5월에 하고요.

전월세 확정일자와 전입신고 자료가 국세청에 넘어갑니다. 예전처럼 모르고 넘어가기 어렵습니다.

무신고 가산세는 납부세액의 20%이고, 납부지연 가산세가 일자별로 붙습니다.

반대로 임대 수입이 2천만원 이하이고 계산해 보니 세금이 0원이라면, 그래도 신고는 해 두는 편이 낫습니다. 사업자등록과 신고 이력이 있어야 나중에 양도소득세에서 불필요한 다툼이 없습니다.

집 한 채를 세놓은 정도면 대부분 신고 대상이 아닙니다. 여기서 끝나는 분이 많을 거예요.

두 채가 됐다면 그때부터는 계산이 필요합니다. 5월 전에 등록 여부와 분리과세 선택을 한 번 따져 보세요. 몇십만원이 왔다 갔다 합니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 특정인에 대한 세무·법률·투자 자문이 아닙니다. 실제 신고나 신청 전에는 국세청·관할 지자체 등 소관 기관의 최신 공고를 반드시 확인하시기 바랍니다.