종부세는 공시가격 12억부터입니다 — 부부 공동명의면 18억

재산세를 7월과 9월에 내고 나면 끝인 줄 알았는데, 12월에 고지서가 하나 더 옵니다.

종합부동산세입니다. 전국의 부동산을 사람별로 합쳐서 일정 금액을 넘으면 한 번 더 매기는 세금이에요.

시세가 아니라 공시가격입니다

가장 많이 헷갈리는 부분부터 짚고 가겠습니다.

기준은 공시가격입니다. 실거래가나 호가가 아닙니다. 공시가격은 보통 시세보다 낮게 잡히니, 시세 15억짜리 아파트가 공시가격으로는 10억대 초반인 경우가 흔합니다.

본인 집 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 무료로 조회됩니다.

12억을 넘어야 대상입니다

구분	기본공제
1세대 1주택자	12억원
그 밖의 개인	9억원

1세대 1주택이면 공시가격 12억까지는 종부세가 아예 없습니다. 2주택 이상이거나 세대 요건을 못 맞추면 9억이 기준이고요.

대부분의 직장인은 대상이 아닙니다. 공시가격 12억이면 시세로는 17~18억 선이니까요. 이 글은 그 선에 걸치거나 넘는 분, 그리고 부모님 집 때문에 알아보시는 분을 위한 내용입니다.

부부 공동명의면 18억까지

여기가 실질적인 갈림길입니다.

종부세는 사람별로 계산합니다. 부부가 반씩 나눠 가진 집이면 각자 9억씩 공제를 받아서 합쳐 18억까지 과세표준이 0이 됩니다.

공시가격별로 계산해 봤습니다.

공시가격	1세대 1주택 단독	부부 공동명의
12억	0원	0원
15억	1.8억원	0원
18억	3.6억원	0원
20억	4.8억원	1.2억원
25억	7.8억원	4.2억원

과세표준 기준입니다. 공시가격에서 공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱한 값이에요.

공시가격 15억짜리 집을 부부가 공동명의로 갖고 있으면 종부세가 0원인데, 한 사람 명의면 과세표준이 1.8억 잡힙니다. 같은 집인데 명의만으로 갈리는 겁니다.

그런데 공동명의가 늘 유리하진 않습니다

단독명의에는 공동명의에 없는 게 있습니다.

• 고령자 세액공제 — 만 60세 이상부터 나이에 따라
• 장기보유 세액공제 — 5년 이상 보유부터 기간에 따라

둘을 합치면 최대 80%까지 세액이 깎입니다. 오래 살아온 고령자라면 공제 폭이 매우 큽니다.

그래서 부부 공동명의 1주택자는 둘 중 하나를 고를 수 있습니다.

1. 각자 9억씩 공제 (합 18억, 세액공제 없음)
2. 1세대 1주택 특례 — 12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제

공시가격이 18억 아래면 1번이 유리하고, 그 위이면서 나이가 많고 오래 보유했다면 2번이 유리해집니다.

신청 기간이 정해져 있습니다. 매년 9월 16일부터 30일까지입니다. 이때 신청하지 않으면 기본 방식(각자 9억)으로 계산됩니다.

날짜 두 개만 기억하세요

시점	내용
6월 1일	과세기준일 — 이날 소유자가 그해 세금을 냅니다
9월 16~30일	1세대 1주택 특례·납부유예 신청
12월 1~15일	고지·납부

6월 1일은 재산세와 같은 날입니다. 5월 31일에 팔면 안 내고, 6월 2일에 팔면 1년치를 다 냅니다. 집을 사고팔 때 이 날짜를 놓치면 수백만원이 왔다 갔다 합니다.

종부세는 신고가 아니라 고지 방식입니다. 국세청이 계산해서 보내 주니 따로 신고할 필요가 없어요. 다만 계산이 틀렸다고 생각되면 직접 신고할 수도 있습니다.

재산세를 두 번 내는 건 아닙니다

같은 집에 재산세와 종부세를 다 매기면 이중과세가 되겠죠. 그래서 이미 낸 재산세만큼은 종부세에서 빼 줍니다.

고지서에 “재산세액 공제”라는 항목으로 반영돼 있습니다.

돈이 없어 못 내겠다면

납부유예 제도가 있습니다. 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1세대 1주택자 중 소득 요건 등을 갖추면, 집을 팔거나 상속·증여할 때까지 납부를 미룰 수 있습니다.

집은 있는데 현금이 없는 은퇴자를 위한 장치입니다. 신청은 앞서 본 9월 16~30일이고요.

주택연금과 함께 검토해 볼 만합니다.

개편안은 아직 확정이 아닙니다

기본공제를 거주용 14억 / 비거주 9억으로 나누고, 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 올리는 안이 나와 있습니다.

다만 지금 적용되는 건 현행 기준입니다. 과세기준일이 6월 1일이라 개편 내용이 실제로 반영되려면 시간이 걸립니다. 뉴스만 보고 판단하지 마시고 올해 고지서는 위 기준으로 예상하시면 됩니다.

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공시가격 12억(부부 공동명의면 18억)이 첫 관문입니다. 그 아래면 이 글은 읽을 필요가 없었던 셈이고요.

그 선에 걸쳐 있다면 명의 구성을 한 번 따져 보세요. 명의를 바꾸는 데는 취득세와 증여세가 따르니, 절세액과 비교해서 판단해야 합니다.