집주인이 전세를 월세로 돌리자고 할 때 계산하는 법

계약 만료가 다가오면 집주인에게 연락이 옵니다. “전세는 부담스러워서요. 일부는 월세로 돌립시다.”

이때 월세를 얼마로 할지는 협의 사항입니다. 다만 법정 상한이 있습니다.

두 가지 중 낮은 쪽

주택임대차보호법 제7조의2에 있습니다.

기준	내용
첫 번째	시행령이 정한 비율 — 연 10%
두 번째	한국은행 기준금리 + 연 2%

이 둘 중 낮은 비율이 상한입니다.

기준금리가 8%를 넘지 않는 한 두 번째가 늘 낮습니다. 그래서 실무에서는 **기준금리 + 2%**를 상한으로 보시면 됩니다.

기준금리	전환율 상한
2.0%	4.0%
2.5%	4.5%
3.0%	5.0%
3.5%	5.5%

기준금리는 한국은행이 바꿀 때마다 달라지니, 계약 시점 기준으로 확인하셔야 합니다.

계산해 보면

전세 3억을 보증금 1억 + 월세로 바꾼다고 해 봅시다. 전환되는 금액은 2억이고요.

월세 상한 = 전환 금액 × 전환율 ÷ 12

전환율이 4.5%라면 2억 × 4.5% ÷ 12 = 75만원입니다.

집주인이 월 90만원을 부르면 상한을 넘는 겁니다.

반대로 월세를 전세로 돌릴 때는 이 상한이 적용되지 않습니다. 법이 세입자 보호를 위해 만든 조항이라 한쪽 방향만 막습니다.

언제 적용되나

이게 중요합니다. 모든 계약에 적용되는 게 아닙니다.

상황	상한 적용
계약 기간 중 전환	적용
계약갱신청구권을 써서 갱신	적용
완전히 새로 맺는 계약	적용 안 됨

새 집을 구하면서 처음 계약할 때는 이 상한이 없습니다. 시세대로 정해지는 거죠.

계약갱신청구권을 행사하면 상한이 걸립니다. 그래서 갱신 시점에 집주인이 월세 전환을 요구하면, 갱신청구권을 쓸지가 실질적인 협상 카드가 됩니다.

집주인이 일방적으로 전환할 수는 없습니다. 세입자 동의가 있어야 합니다. 거부하고 기존 조건으로 갱신을 요구할 수 있어요.

월세로 바꾸면 달라지는 것들

숫자 말고도 따져 볼 게 있습니다.

세액공제가 생깁니다. 조건을 갖추면 월세 세액공제를 받을 수 있습니다. 전세에는 없는 혜택이에요. 다만 총급여 기준이 있으니 본인이 대상인지 확인하세요.

보증금이 줄어드는 건 안전 측면에서 유리합니다. 전세보증금을 떼일 위험이 그만큼 줄어드니까요. 보증금이 최우선변제 금액 안으로 들어오면 더 안전해집니다.

전세대출 이자와 비교해야 합니다. 전세대출을 쓰고 있었다면 그 이자가 사라집니다. 대출 금리가 4%인데 전환율이 4.5%라면 월세로 바꾸는 게 손해고, 대출 금리가 5%라면 이득일 수 있어요.

빠져나간 보증금을 어떻게 굴리느냐도 봐야 합니다. 돌려받은 2억을 예금에 넣어 3%를 받는다면 그만큼이 상쇄됩니다.

상한을 넘겼다면

이미 계약했는데 나중에 상한 초과라는 걸 알았다면, 초과분을 돌려달라고 할 수 있습니다.

• 집주인과 협의
• 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청
• 그래도 안 되면 소송

조정 신청은 무료이거나 소액이고 절차가 간단합니다. 한국부동산원과 LH가 운영합니다.

전환 계산기도 거기서 제공합니다. 본인 조건을 넣으면 상한 월세가 바로 나옵니다.

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집주인이 부르는 월세가 적정한지 판단할 기준이 없으면 그냥 받아들이게 됩니다.

전환 금액에 (기준금리 + 2%)를 곱하고 12로 나눠 보세요. 그 숫자를 알고 협상하는 것과 모르고 하는 것은 다릅니다.