고정금리가 변동금리보다 높은 건 손해가 아닙니다

대출 상담을 받으면 고정금리가 늘 변동금리보다 높게 나옵니다. 그래서 “고정은 손해네” 하고 넘기기 쉽죠.

손해가 아닙니다. 그 차이는 위험을 누가 떠안느냐의 값이에요.

변동을 고르면 앞으로 금리 오를 위험을 내가 집니다. 고정을 고르면 은행이 집니다. 은행이 공짜로 떠안을 리는 없으니 그만큼을 금리에 얹는 거고요.

그 차이는 보험료입니다

변동금리를 선택하면 앞으로 금리가 오를 위험을 차주가 집니다. 고정금리를 선택하면 그 위험을 은행이 집니다. 은행은 공짜로 위험을 떠안지 않으므로, 그 대가를 금리에 얹습니다.

1억원 30년 원리금균등 기준으로 계산해 보겠습니다.

구분	금리	월 상환액	연간 차이
변동	4.0%	477,000원	—
고정	4.4%	501,000원	288,000원

연 28만 8천원이 “금리가 안 오른다는 보장”의 값입니다. 변동금리가 4.4%를 넘는 순간부터는 고정 선택이 이득이 됩니다.

변동금리는 무엇을 따라가나

국내 주택담보대출 변동금리는 대부분 **COFIX(코픽스)**를 기준으로 합니다.

종류	성격
신규취급액 COFIX	그달 새로 조달한 자금의 금리. 시장 변화를 빠르게 반영
신잔액 COFIX	잔액 전체 기준. 변동이 완만
단기 COFIX	만기 3개월 이내 자금 기준

금리 하락기에는 신규취급액이 유리하고, 상승기에는 신잔액이 완만해서 유리합니다. 대출 실행 시점에 선택할 수 있는 은행이 있으므로 물어볼 만합니다.

여기에 은행이 정하는 가산금리가 붙고, 거래 실적 등에 따라 우대금리가 빠집니다.

실제 금리 = 기준금리(COFIX 등) + 가산금리 − 우대금리

가산금리는 대출 기간 내내 대체로 고정되고, 움직이는 것은 기준금리입니다. 그래서 “6개월마다 금리가 바뀐다”는 것은 COFIX 변동분이 반영된다는 뜻입니다.

중간 형태가 있습니다

유형	구조
순수 고정	만기까지 동일
혼합형	초기 3~5년 고정 후 변동으로 전환
주기형	일정 주기(예: 5년)마다 재산정

국내에서 “고정금리”로 판매되는 상품 상당수가 실제로는 혼합형입니다. 5년 뒤부터는 변동으로 바뀝니다. 계약 전에 몇 년간 고정인지 반드시 확인해야 합니다.

갈아타기 손익분기 계산

금리가 내려가면 대환을 고민하게 됩니다. 판단 기준은 단순합니다.

연간 이자 절감액 vs (중도상환수수료 + 근저당 설정 비용 등)

중도상환수수료는 통상 대출 후 3년 이내에 부과되며, 남은 기간에 비례해 줄어듭니다.

예를 들어 잔액 2억원, 수수료율 1.2%, 경과 1년(잔여 2년)이라면 대략 이렇게 계산됩니다.

• 수수료 = 2억 × 1.2% × (24개월 ÷ 36개월) = 160만원
• 금리를 0.5%p 낮추면 연간 이자 절감 = 2억 × 0.5% = 100만원
• 손익분기 = 약 1년 7개월

남은 대출 기간이 손익분기보다 길면 갈아타는 것이 이득입니다. 3년이 지나 수수료가 없다면 계산할 것도 없습니다.

실전 판단

상황	권장
금리 상승기 초입, 대출 기간이 김	고정 또는 혼합형
금리 고점 부근, 하락 예상	변동
3년 내 상환·매도 예정	변동 (수수료 회피가 더 중요)
매달 상환액이 예측 가능해야 함	고정
DSR 한도가 빡빡함	고정 — 스트레스 DSR 가산이 작습니다

마지막 항목이 최근 중요해졌습니다. 변동금리는 미래 금리 상승분을 미리 반영해 한도를 계산하므로, 한도를 더 받으려면 고정이 유리한 구조가 생겼습니다.

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계약 전에 꼭 확인하실 게 하나 있습니다. “고정금리”라고 팔리는 상품 상당수가 실제로는 혼합형입니다. 초기 5년만 고정이고 그 뒤로는 변동으로 바뀌어요.

30년 내내 고정인 줄 알았다가 5년 뒤에 당황하는 경우가 있으니, 몇 년간 고정인지는 계약서에서 직접 확인하세요.

갈아탈지 말지는 계산이 간단합니다. 중도상환수수료와 연간 이자 절감액을 비교해서, 남은 기간이 손익분기보다 길면 이득입니다. 3년이 지났으면 수수료가 없으니 계산할 것도 없고요.