보증금을 못 받고 이사 가야 한다면 — 임차권등기명령

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 줍니다. 그런데 새 집 잔금일은 다가오고, 이사는 가야 합니다.

여기서 그냥 짐을 빼고 전입신고를 옮기면 큰일 납니다.

전출하는 순간 권리가 사라집니다

전세 계약에서 보증금을 지켜 주는 건 두 가지입니다.

• 대항력 — 전입신고 + 실제 거주
• 우선변제권 — 대항력 + 확정일자

둘 다 “그 집에 살고 있을 것”을 전제로 합니다. 이사를 가고 주소를 옮기면 두 권리가 같이 사라집니다.

그 상태에서 집이 경매로 넘어가면 배당 순위에서 밀립니다. 보증금을 통째로 못 받을 수도 있어요.

등기를 걸어 두면 유지됩니다

주택임대차보호법 제3조의3에 있는 임차권등기명령입니다.

법원에 신청해서 등기부에 “이 집에 보증금 못 받은 세입자가 있다”고 새겨 두는 겁니다.

등기가 완료되면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이미 확보한 순위도 그대로고요.

덤으로 효과가 하나 더 있습니다. 등기부에 표시되니 새 세입자가 들어오기 어려워집니다. 집주인 입장에서 압박이 되니, 등기를 신청했다는 것만으로 보증금이 나오는 경우도 있습니다.

2023년에 크게 바뀌었습니다

예전에는 결정문이 집주인에게 송달돼야 등기가 됐습니다. 그래서 집주인이 일부러 안 받거나 연락이 끊기면 절차가 멈췄어요. 악용 사례가 많았습니다.

2023년 7월 19일부터 송달 전에도 등기를 촉탁할 수 있게 바뀌었습니다. 집주인이 잠수를 타도 진행됩니다.

비용은 4~5만원

직접 신청하면 이 정도입니다.

항목	금액
인지대	1,800원
송달료	약 31,200원
등록면허세	7,200원
등기촉탁수수료	3,000원
합계	약 43,200원

송달료는 상대방 수에 따라 늘어납니다.

이 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 법에 명시돼 있어요(제3조의3 제8항). 나중에 보증금을 받을 때 함께 요구하시면 됩니다.

법무사에게 맡기면 수수료가 더 붙지만, 직접 하기 어렵다면 그것도 방법입니다.

신청 방법

관할은 임차주택 소재지의 지방법원, 지원, 또는 시·군법원입니다.

직접 가도 되고 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)으로도 됩니다. 회원가입 후 “임차권등기명령신청서”를 찾아 작성하면 됩니다.

준비할 서류입니다.

• 임대차계약서 사본
• 주민등록등본 (전입 사실 확인용)
• 부동산 등기사항증명서
• 계약이 끝났음을 보여 주는 자료 (갱신 거절 통지, 문자 등)

순서를 지키세요

이게 이 글에서 가장 중요한 부분입니다.

1. 계약 종료 후 보증금을 못 받은 상태에서 신청
2. 법원이 결정
3. 등기부에 실제로 기입됐는지 확인
4. 그다음에 이사·전출

3번을 건너뛰면 안 됩니다. 신청만 해 놓고 이사하면 그 사이에 권리가 끊깁니다. 등기부등본을 떼서 임차권등기가 올라온 것을 눈으로 확인한 뒤에 움직이세요.

신청부터 등기 완료까지 보통 2주에서 한 달 정도 걸립니다. 이사 일정이 잡혀 있다면 미리 시작하셔야 합니다.

계약이 끝나기 전에는 신청할 수 없습니다. 만료일이 지나야 요건이 생깁니다.

등기를 걸고 나서

임차권등기는 보증금을 받아 내는 장치가 아니라 순위를 지키는 장치입니다. 돈은 별도로 받아야 합니다.

• 전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 보증기관에 이행청구
• 아니면 보증금반환청구소송 → 강제집행
• 집이 경매로 넘어가면 배당 절차에서 순위대로 회수

보증금을 다 받으면 등기를 말소해야 합니다. 안 지우면 집주인이 다음 세입자를 못 받으니 분쟁이 생깁니다.

상가도 됩니다

상가건물임대차보호법에도 같은 제도가 있습니다. 절차와 효과가 거의 같습니다.

---

보증금을 못 받은 상태에서 이사를 앞두고 있다면, 짐을 싸기 전에 이것부터 하세요.

4만원과 몇 주로 수억을 지키는 절차입니다. 순서만 지키면 됩니다. 등기 확인 → 이사, 이 순서를 바꾸지 마세요.

법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료로 상담받을 수 있습니다.